远洋金家和谐花园楼盘是小产权房吗?
首先,我们来看一下“新型农村社区”和“小产权房”的概念。以下两个概念来自权威的百度百科:
新型农村社区不同于传统的行政村和城市社区。是由几个行政村合并,统一规划建设,或由一个行政村建设而成的新型社区。新农村社区的建设不能等同于村庄的改造,也不是简单的人口安置。而是要加快缩小城乡差距,在农村创造新的社会生活形态,让农民享受到和城里人一样的公共服务,过上和城里人一样的生活。它是以节约土地、提高土地生产效率、实现集约化经营为主导,以农民自愿为原则,以提高农民生活水平为目标,让农民主动在社区买房建房,把自己的旧房交出来复耕。实现共产化后,农民不用远离土地,就可以集中精力享受城市化的生活环境。
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,不缴纳土地出让金,其产权证不是由国家房管部门发放,而是由乡镇政府或村政府发放,也称为“乡产权房”。“小产权房”不是一个法律概念,而是人们在社会实践中形成的约定俗成的称谓。这种房子没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,购房合同也不会在国土房管局备案。所谓的产权证并不是真正合法有效的。
从这两个概念中,我们可以清楚地看到两者的本质。“新农村小区”合法,“小产权房”不合法。
为什么很多客户把“新农村社区”当成“小产权房”?这也是因为两者有一些相似之处。
一是因为“新型农村社区”和“小产权房”的土地属性是集体土地,普通商品房没有所谓的“五证”,大多数人接触的都是普通商品房,一直被灌输“五证齐全才合法”的观念。
但其实这个概念是针对国有土地性质的,集体土地上的住房建设有自己的相关规定和审批。
二是“新型农村社区”和“小产权房”的价格比普通商品房低很多,所以人们容易混淆。售价低的原因是两者都是集体土地,不存在土地出让金的土地成本,而一般商品房因为土地出让金在成本中的比例较高,所以售价较高。
虽然两者有相似之处,但实际上,“新型农村社区”与“小产权房”有着本质的区别,主要表现为:
首先是土地相关证件的问题。虽然都是集体土地,但是“小产权房”没有任何证件和手续,属于自发建设,是违法的。“新型农村社区”在用地上有政府的相关批文,项目建设可以有许可证,属于政府政策范围和导向下,经政府相关部门批准的集体土地上的住房建设。
其次,产权证的问题。“小产权房”没有房产证,所以无法得到法律的认可,更无法得到法律的保护。“新型农村社区”拥有政府房产管理部门登记颁发的房产证,属于合法产权,可以自由交易和继承。
第三,征地补偿。由于“小产权房”占用的土地及其建设行为属于未经政府相关部门批准的违法建筑,一旦国家建设需要征收,购房者不仅无法获得土地补偿,而且由于没有合法的权属证书,也无法获得房屋及地上相关建筑物的补偿,将面临“血本无归”的风险。当“新型农村社区”面临这些情况时,其合法权益可以因为房产证而得到有效保障。
最后,面临的风险。“小产权房”大多非法占用耕地或其他土地,一般违反当地土地利用总体规划和城乡建设规划,面对规划调整会随时拆除,同时也不会得到拆迁补偿。“新农村社区”都是作为一个整体来规划和设计的,这与该地区的长期规划是一致的。一旦建成,短期内不会拆除,拆除后也不会有风险问题。